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虛假數據成堆 上海樓市“陷阱”重重
時間:2016-07-28 來源: 作者:

“上海已建成住宅總量有734萬套,在各大二手房網站的平臺能夠找到100萬套以上房子。”幾天前上海鏈家研發中心數據分析部總監陳澤帥發布《上海鏈家客戶購房大數據》,引來專業人士的一片關注。

因為,雖然這些平臺公布的數據超過百萬套,但上海市房地產交易中心主辦的“網上房地產”上,上海掛牌的二手房房源總量只有14萬套(根據上海市的相關規定,所有掛牌房源都需要通過網上房地產登記備案),這意味著絕大部分掛牌的房源都是重復掛牌,或者是虛假房源。

虛假的房源信息,讓所有政府部門、專業機構、投資者、媒體甚至金融機構掌握的數據全部“失真”,無法依據二手房市場的相關數據做買賣的最終決策,更無法根據市場的變化及時把控風險,還給上海房地產市場的管理部門,準確根據市場的供需調控帶來了難題。

然而,為什么虛假的房源會造成數據的失真呢?又是哪些數據最容易發生失真現象?他們對市場的危害有多大?

大數據:確保上海樓市健康的重要資源

在了解虛假房源造成的數據失真后果前,有必要先了解,為什么上海房地產市場必須擁有大數據系統。

在本月早先,鏈家研究院院長楊現領曾公布了他們對上海二手房流通率的數據統計,大概的數字是3%,已經接近香港、紐約等國際城市。

這是在上海鏈家擁有10萬套真實掛牌房源,上半年成交29690套的基礎上,第一次準確獲得的上海樓市數據。

對上海來說,這一數據意義非凡。如果,仔細比較上海、紐約、香港等地的貸款條件,可以發現上海的房屋抵押比例是最高的,首付至少三成。而這個規定幾乎從取消福利分房開始就一直存在。原因之一,就是當時上海二手房的流通率較低,銀行擔心抵押房屋一旦賣不出去,需要降價銷售,進而給銀行的貸款帶來風險。

而在鏈家有能力根據所掌握的房源情況,精確地估計上海二手房的實際流通情況后,銀行房貸有機會獲取更多準確數據,進一步降低貸款風險。除了了解房屋的流通比率,大數據還能幫助開發商和投資機構,精確地了解市場的供需情況。

以上海鏈家研發中心數據分析部對上海二手房市場一、二、三、四四種房型的需求分析看,盡管去年有大批改善型需求入市,但目前的上海樓市還是剛需時代。小面積的一房和二房需求遠遠超過供應,一房難求。

如果開發商和土地供應部門第一時間掌握這組數據,就可以對新房的供給作出調整,盡可能地增加一房和二房產品,并配上少量的三房產品就行。反過來,如果不掌握這組數據,就會像幾年前的上海樓市那樣,出現大平層泛濫等問題。

鏈家的大數據應用還有很多,包括主要購房人群的年齡結構、收入、職業、性別等,這些數據經過清洗以后,將為決策層全面掌握上海樓市的健康程度,提供非常準確的參考。

沒有真實房源:很難有有效大數據

研究過大數據的人都知道,大數據的分析、判斷的基礎,是建立所收集的數據是真實、有效的。如果,數據本身就是虛假的,那么這些數據就沒有存在意義。

客觀來說,上海房地產市場的大數據截至目前仍然難以做到高精確性,原因在于虛假房源的存在。

事實上,人們對目前上海二手房市場的數據普遍存在不信任感,原因之一就是虛假房源的存在。

一個常見的案例是,消費者通過網絡搜索房源時,往往只會給提供掛牌價格最高的那幾套房的中介打電話。因為,他們相信,只有這些房源才是真實存在的。

因為,同樣的原因,機構在統計上海二手房價格時,也會采用同樣的方法,將那些掛牌價格較低的房屋先行過濾,然后再行統計掛牌價格。這樣得出的房地產價格趨勢,未必是真實、準確的。

價格僅僅是導致很多人作出錯誤決策的一個因素。由于虛假房源的存在,二手房市場上的一房、二房、三房、四房套數和比例也會“失真”,讓買賣雙方作出錯誤的選擇。

在互聯網時代,由于無效信息的干擾,市場交易的信息不對稱,比過往更為嚴重,虛假房源顯然是無效信息的一種表現。經濟學常識,信息不對稱會造成劣貨驅逐良貨、市場縮小或使市場不存在、需求缺口與供給過剩并存、不公平交易和不公平競爭、消費者和生產者行為扭曲或不能合理決策等一系列的問題。這也許是上海一直以來,嚴管二手房市場的根本原因,因為只有這樣,才能確保二手房交易數據的準確性,為整個市場的健康提供保障。

不過截至目前,盡管政府出臺了很多政策,卻并沒有辦法從根本上消除虛假房源現象。原因就是很多二手房在不同中介公司重復掛牌,造成中介事實上并不能完全掌握一套二手房的真實交易信息。很多二手房中介,往往等客戶上門詢問了,才知道房子早已被房東賣掉。這種因為信息滯后導致的虛假房源現象在上海二手房市場時有發生。

真正能有效減少虛假房源的,可能只有中介行業本身。比如,鏈家實時掌握掛牌房源的交易進展,以避免上述因為信息更新不及時造成的房源虛假現象,還利用攝像機、照相機等設備上門拍照、攝像等現代化的技術手段,進一步保證房源信息能夠準確、真實地反饋給購房者。

相信這些做法,能提高上海二手房交易數據的精確度,最終成為護航二手房市場的健康發展的一大利器。

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