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新增建設用地日漸稀少 比地王更恐怖的是無房可賣
時間:2016-06-12 來源: 作者:

在一二線城市連續出現“地王”之時,蘇州、南京等地紛紛出臺限地價措施,試圖為火爆的土地市場迅速降溫。

然而,在給土地市場降溫時,上海和北京等一線城市都犯了難,城市新增建設用地零增長,甚至負增長。各城市都有有效控制城市人口規模的任務,而高房價恰恰就是提高人口流入門檻,控制常住人口的利器之一。

如何讓土地市場的調控,能同時滿足城市規模、人口規模的控制目標?

土地都開始限價了

5月18日晚,蘇州市國土局“緊急”出臺土地限價令,對于網上掛牌出讓的10幅地塊設定最高報價,對超過最高報價的,終止土地出讓,競價結果無效。

土地市場過熱迫使蘇州用行政手段降溫,此前一周,蘇州已經撤銷了5幅土地的出讓。5月23日,蘇州吳江9宗地塊開拍,其中兩宗地塊在競拍時因超過最高限價被中斷。

緊跟蘇州成為全國第二個“土地限價”的城市是南京。

5月27日,南京市委宣傳部新聞發布官方微博消息稱,南京市政府有關部門表示,南京將采取有力措施,嚴格落實控地價、控房價“雙控”要求,促進房地產市場平穩健康發展。其中,南京將實行土地出讓最高限價辦法,在熱點區域的住宅用地出讓時,由市政府設定地塊的出讓最高限價,對競買人報價超過最高限價的,終止土地出讓,競價結果無效。

同時,南京物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時,對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金,不計入其房價的準許成本,不作為申報價格的組成部分。

今年地價快速上升的原因到底是什么?某控股有限公司執行總裁丁祖昱在其公眾號上表示,其根源還是在銀根寬松。開發商有了便宜的錢,就不完全按照正常的市場邏輯來拿地了,因為可以“捂地”了。只要判斷自身資金能夠支持,再判斷地塊所在城市所在區域未來發展趨勢看好,那么就敢拿地,尤其是大企業。故而房企“彈藥”充足后都蜂擁到了一線城市和熱點二線城市。

比“地王”更恐怖的是無房可賣

對于開發企業而言,比“地王”更恐怖的是無地可拿。有開發企業人士甚至表示,“三四線城市去化太慢,只能去熱門城市拿高價地,要不來年就斷炊(無房可賣)了。”

人口的增長是一個城市住房需求的主要動力,這一點已經成為身處“白銀時代”房地產行業的共識。

去年11月份,據各地政府統計公報或人口普查數據顯示,人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超過100萬的13個城市,三大都市圈就占了8個。長三角上海、蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、常州幾個城市疊加,流入863萬人。珠三角廣州、深圳、東莞、佛山等城市人口流入796萬人。京津冀的北京、天津共流入684萬人。

按照當時的流入速度,2020年左右,上海將擁有3000萬人口,北京也將突破2500萬人口,天津將擁有1800萬人口,廣州和深圳將分別突破1500萬和1300萬人口。

2016年,北京計劃供應1200公頃住宅用地,與去年持平,其中商品住宅用地850公頃,比去年增加了100公頃。從實際土地供給來看,已經連續數年沒有按計劃完成全部供地。據統計顯示,近5年中除2013年北京完成供地計劃外,其余年份住宅用地的供量均未如期按當年的供地計劃完成,近兩年的完成率在60%左右。

目前,上海面臨著人口繼續增長和資源環境緊約束的壓力。《上海市城市總體規劃(2015~2040)綱要概要》提出,上海未來建設用地將只減不增,總量要控制在3200平方公里以內(2014年已達3100平方公里);嚴格控制人口規模,力爭2020年常住人口控制在2500萬人左右(2014年為2425萬人),并作為2040年常住人口規模的動態調控目標。

早在2014年1月,國土資源部部長姜大明表示,今后將逐步調減東部地區新增建設用地供應。除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。

換句話說,一二線熱門城市的土地日益稀缺,而人口流入又導致需求增加。

高價拿地,需要的不僅是勇氣

“地王”項目是把“雙刃劍”,高地價背后意味著高風險。對于未來的盈利前景, 新城控股 高級副總裁歐陽捷表示,過去的“地王”被解套,主要原因還是供不應求導致的房價快速上漲。未來如果貨幣政策不發生轉向,而“地王”城市的住宅用地供應繼續短缺,時間終究會換得空間,這也是拿“地王”的房企敢于賭博的最大資本。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出,區域增長空間跟不上土地增長價格,這些“地王”的盈利就免不了擔心。

由于“不差錢”,“地王”項目的獲得者更多是國企和上市公司。數據顯示:2016年截至5月31日,按照總價計算,超過15億元的合計有105宗高總價地塊,其中國企拿高價地的比例明顯處于歷史高位。整體看,105宗地塊合計成交總價為3288.2億元,其中有52宗地被國企獲得,合計成交金額達到1785.8億元,占比分別為54%左右。另外,在這105宗總價“地王”里,89宗為上市公司獲得,合計金額為2760億元。

對于熱門城市屢出“地王”,中央層面將會如何對待?歐陽捷表示,“地王”涌現主要是貨幣政策因素驅使,以及控制大城市邊界和新增建設用地所導致的,但是,中央關注的是房價不能快速上漲帶來泡沫,而房價上漲的調控責任在地方政府,中央已經明確給出了信號:適度增加大城市的土地供應,因此問題的關鍵在于地方政府是否落實控制房價過快上漲形成泡沫風險、是否增加住宅用地供應。中央會對地方政府控制房價、地價過快上漲進行督察,并要求熱點城市進行調控。

陳晟認為,中央會讓地方政府高度關注熱門城市地價推高房價的現象,會出臺一些平抑的措施。

歐陽捷說,土地價格的漲跌取決于幾個要素:一是土地的稀缺程度,一線城市和熱點二線城市的住房用地嚴重供求失衡還看不到改善的意愿和跡象。土地供應計劃沒有增加,也沒有供應信息的透明,房企恐慌性搶地的心態還在加劇。二是這些城市的人口流入不會得到緩解,盡管有些城市還采取了考核人口不增長指標的做法,但是城市化的路在新市民腳下,考核指標扭曲統計數據并不能真正改變特大城市和超大城市人口不斷增長的世界性趨勢。三是隨著美聯儲加息預期的來臨,還有可能加劇資金寬松,進而對沖資產價格下降的預期。

歐陽捷表示,這些熱點城市因為需求被提前透支、房價上漲過快抬高了購房門檻;限購限貸政策打壓了需求,需求短期減少,市場成交略有降溫,但不意味著需求會消失,未來還會反彈,在上海“3·25新政”之后的4月份,上海別墅成交833套,還高于去年的684套,就是例證。

陳晟則認為,未來一二線城市的土地價格,還會回歸理性。未來一系列的穩定土地預期的計劃,是平抑土地價格的關鍵。


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